Óriási vágta jön a lakáspiacon 2025-ben: borítékolható a drágulás Budapesten és vidéken is

A 2024-es lakáspiac jobb lett, mint azt az év elején várták, de az elmúlt 2 év hektikus volt, viszont a válságnak váratlanul és gyorsan vége lett, a dinamika uralta 2024-et - mondta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője a pénzintézet sajtóeseményén. Kifejtette: sajtá tapasztalataik szerint kb. 130 ezer tranzakció történt a lakáspiacon, ez 25 százalékos emelkedés 2023-hoz képest. 2025-ben még ehhez képest is 15-20 százalékkal több tranzakciót várnak, ami elérheti a 150 ezret, ez már a 10 éves átlag feletti szám.

Tovább nőhet a befektetési céllal vásárlók aránya idén, jelenleg a vásárlók negyede befektető a hazai ingatlanpiacon, Budapesten egyharmad az arány - mondta. Az árak tekintetében Valkó Dávid arról beszélt, a hivatalos adataok a tavalyi harmadik negyedévig ismertek, eszerint 14,5 százalékos áremelkedés volt nominálosan, reálértéken pedig 10 százalék feletti volt a drágulás az egy évvel korábbihoz képest. Hozzátette: ők 2024-re 15 százalékos nominális drágulást becsülnek. Idén is folytatódik az árak emelkedése, 10-15 százalékos országos drágulást várnak tavalyhoz képest, inkább a 15-höz közelebb. Valkó Dávid szerint Budapesten inkább a 20 százalékot közelítheti a lakásdrágulás a főbb befektetési célpontok szerint.

Emlékeztetett: az előző nagy felíveléskor, 2014 és 2022 között minden évben 15-20 százalékos áremelkedés volt, és az utóbbi 2 év is csak kisebb korrekciót hozott a piacon. Az elmúlt 10 évben átlagosan 3 százalékos áremelkedés volt negyedéves alapon, és mindössze három negyedévben ment negatívba a nagyedév/negyedéves változás. Kifejtete: az MNB becslései szerint tavaly 11 százalékkal volt túlértékelt a hazai lakáspiac, de a korábbi években ez 20 százalék feletti volt.

Az OTP Ingatlanpont adatai szerint 2024 őszén enyhén csökkent az átlagos alkuszint, országosan ez 6,5 százalék volt, és a forgalom növekedésével ez tovább fog szűkülni - mondta a szakember. A legtöbbet a kisebb városokban, községekben lehetett alkudni, 8-9 százalékot, Budapesten csak 3-at, a házak esetében közelebb van ez a 10 százalékhoz, míg a lakások árából csak 3-4 százalékot engednek jellemzően az eladók.

A lakásépítések tehetetlenséggel követik a piaci folyamatokat - fogalmazott Valkó Dávid, hiszen a projektek lassabban épülnek fel, lassabban tudnak reagálni beruházók. Így a lakásépítések 29 százalékkal csökkentek és az építési engedélyek száma is 5 százalékkal csökkent tavaly 2023-hoz képest. Idén mindkét mutató jobb lehet, az építési engedélyek már növekedésbe fordulhatnak. Hozzátette: a lakásépítések esetében kérdéses, hogy pozitívba fordulnak.

2024-ben a NAV adatai alapján Budapesten az ingatlanok átlagára átlépte a milliós négyzetméterárat, ez most lépte át először az 1 milliót. Második Hajdú-Bihar megye és a harmadik legdrágább megye Somogy. Közben Nógrád megye most lépte át a 200 ezer forintos átlag négyzetméterárat. Debrecen a legdrágább megyeszékhely, már pár budapesti kerületet is megelőz.

Az V. kerületben 1,396 millió volt a tavaly eladott ingatlanok átlagos négyzetméterára, de az I. kerületben is átlépte az átlagár az 1,3 millió forintot. A legolcsóbb kerület Csepel volt 692 ezer forintos négyzetméteráttal - részletezte.

Az újlakáspiac tekintetében elmondta, tavaly 8800 eladás volt Budapesten, ami háromszoros növekedés az előző évhez képest. 8200 új lakás jelent meg a kínálatban, ami 2,5-szeres növekedés volt. A számok többéves rekordot jelentenek. Az átadott, de eladatlan lakáskészlet 820-ra csökkent január elején, egy évvel korábban 1200 azonnal költözhető új lakás volt a fővárosban.

EZ IS ÉRDEKELHET

Lakásválság lett úrrá a vidék fővárosán: még Budapesten is könnyebb saját ingatlant venni

Noha Budapesten a legmagasabbak az ingatlanárak, Debrecenben még nehezebb saját lakáshoz jutni az átlagbérből elérhető maximális hitelösszeg alapján.

2025 jó év lesz, megismétlődik 2024, ha nem űberelni fogja néhány mutatóban, a kereslet a kedvezményes lehetőségek miatt emelkedni fog - ismertette várakozásait Valkó Dávid. Ugyanakkor a hitelkamatok szintjének csökkenésére nem számítanak - tette hozzá.

Óriási az érdeklődés a fővárosi lakások iránt

Lipták Zsuzsa, a zenga.hu ügyvezetője az eseményen ismertette, idén januárban 46 százalékkal nőtt meg az érdeklődések száma a hirdetési portálon tavaly ilyenkorhoz képest - ezek azok a felhasználók, akik már valahogy felveszik a kapcsolatot az ingatlant hirdetőkkel.

Az eladó ingatlanok iránt egy év alatt 67 százalékkal nőtt az érdeklődés, leginkább az eladó lakások iránt nőtt meg a kereslet, 95 százalékkal, a házak esetében 33 százalék volt a növekedés. Az újépítésú lakások és a nyaralók  iránt emelkedett a kereslet. Budapesten egy év alatt duplázódott az érdeklődés, vidéken pedig másfélszeres a kereslet tavalyhoz képest. Leginkább a XIII., XIV. és a XI. kerületben keresik a lakásokat a felhasználók a legnagyobb számban, viszont a külső kerületekben akár négyszeres növekedést is mértek. Az ügyvezető hozzátette, látni, hogy akik lakhatást keresnek, nem befektetést, azok a külsőbb kerületek felé mozdulnak. Bár kisebb az érdeklődésszám, de arányaiban a nyugati országrészben emelkedett meg az érdeklődés.

Kifejtette: az országos hirdetésszámban elindult a csökkenés, országosan 10, Budapesten 15 százalékkal csökkent a hirdetésszám. A hirdetett lakások száma 30 százalékkal csökkent, és közel egy hónappal kevesebb ideig tart manapság értékesíteni egy ingatlant, mint egy éve. Jóval csökkent a 6 hónapnál hosszabb ideig hirdetett ingatlanok aránya is csökken, most már ezekre is mutatkozik érdeklődés, holott fél évig még nem talált piacra.

A hirdetések több mint fele felújított, jó állapotú ingatlan, viszont a kínálat darabszámban kevesebb, mert gyorsabban kipörögnek az ingatlanok. A zenga.hu adatai szerint tavaly 16 százalékkal emelkedtek a hirdetési árak összességében, Budapesten 15 százalékos volt az árnövekedés. A XII., az V. és az I. kerület a legdrágább, de arányaiban külső kerületek vannak a top drágulók között.

Debrecenben már 1 millió feletti hirdetett négyzetméterárakat látnak - fejtette ki.

Összességében a lakáskategóriákban 2 számjegyű volt a drágulás, a panellakások 20 százalék felett drágultak Pesten és vidéken is. A kiadó lakásárak országosan emelkedtek, átlagosan 290 ezer forint volt az átlag bérleti díj, Budapesten pedig 353 ezer az átlagos bérleti díj. De a növekedés üteme mérséklődik, ami arra enged következtetni, hogy lassan elfogyóban a fizetőképes kereslet.

Nő a bizalom, pörög a kereslet

Dr. Hartlieb Balázs, az OTP Ingatlanpont Kft. ügyvezetője arról beszélt, ők is azt látják, hogy nő az érdeklődők száma, közben csökken az eladó ingatlanoké. A vállalat jutalékbevétele 35 százalékkal emelkedett 2024-ben, és a tranzakciószám is jelentősen emelkedett. Az idei év kapcsán kifejtette, januárban 33 százalékos emelkedést tapasztalnak a hitelügyleteikben és a tranzakcióikban is.

Immár keresleti piacról lehet beszélni Magyarországon - jelentette ki. Emellett számos lehetőség van még az ügyféloldalon az állami támogatások révén és a banki oldalról is van még muníció. A fogyasztói bizalom határozza meg a keresletet a lakáspiacon, ez pedig emelkedik - tette hozzá. Egy új befektetői kör is megjelenhet, aki az eddig a befektetők által kevésbé kedvelt lakástípusokat keresi. Ő is arról beszélt, hogy az újépítésű ingatlanok esetében már rekordokról lehet beszélni árak tekintetében.

Az alku helyett immár szerinte az is jellemző, hogy annyi az érdeklődő egy-egy ingatlan iránt, hogy egymásra licitálnak a vevők.

Átrendeződött a hitelpiac

Kasziba Erika, az OTP Bank lakáshitelek üzletfejlesztésért felelős szakmai vezetője arról beszélt, a hitelpiacon tavaly rekordösszegű mennyiségű szerződés köttetett. Az idei évben is folytatódni fog a lendület, 1700 milliárd forint körüli lakáshitelpiacra számítanak. A támogatási piac átalalakulása (pl. a CSOK Plusz) is ezt fogja erősíteni. A szakértő szerint átrendeződött a támogatások, támogatott hitelek és a piaci kölcsönök kapcsolata. 2024-ben a CSOK Plusz sok esetben elég volt egy ingatlan megvásárlására.

Az MNB adatai szerint az átlagos hitelösszeg 19,5 millió forintra emelkedett, 2022-ben ez még csak épphogy 11 millió forint volt. A CSOK Plusz esetében 27,4 milliónyi hitelösszeget vesznek fel az ügyfelek az OTP-nél, a piaci hitelek összege 23 millióra emelkedett. A CSOK Plusz igénylők jelentős része az első lakásához veszi igénybe a támogatást, viszont többségében nem veszik igénybe a 10 százalékos önerőt - az OTP-nél ez az igénylők kevesebb mint tizede.

A banknál kihelyezett hiteleknél 2022-ben 40 százalék volt támogatott kölcsön, ma már ez 22-25 százalék, azaz nagyobb mértékben vásárolnak piaci hitelből ingatlant az ügyfelek. Sokan használják még mindig a Babavárót az önerő megteremtéséhez, de a lakástakarék is népszerű. A fiatalok között is egyre több az előtakarékoskodó, az LTP-s ügyfeleik 10 százaléka 25 év alatti.

A kamatperiódusok kapcsán elmondta, több évvel ezelőtt még a változó kamatozás dominált, ma viszont a végig fix kölcsönök aránya közelíti a 30 százalékot, ami nagyobb pénzügyi tudatosságot feltételez az ügyfelekben. A hitelcélok között az OTP-nél a legtöbb a használt lakás vásárlásra felvett kölcsön, ami 75 százalékát adja a szerződéseknek. Kasziba Erika hozzátette: 2025-ben nem számítanak a lakáshitelkamatok csökkenésére.