Ezt is elintézte az Otthon Start Program: teljes a káosz az ingatlanpiacon, nyílik a durva árolló

Az Otthon Start Program immár hat hónapja meghatározó tényező a hazai ingatlanpiacon. A program 1,5 millió forintos négyzetméterár-limitje olyan folyamatokat indított el, amelyek hosszú távon is befolyásolhatják a különböző lakástípusok közötti árviszonyokat - írja a Portfolion megjelent véleménycikkében Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

A program bevezetése óta számos új társasházi fejlesztés jelent meg 1,4-1,5 millió Ft/m² közötti árazással olyan területeken, ahol korábban 1,6-1,7 millió forint feletti négyzetméterárak voltak jellemzőek. Eközben a használt lakások tulajdonosai is reagáltak: vagy a limit alá árazták át ingatlanjaikat, vagy éppen ellenkezőleg, emeltek korábbi áraikhoz képest.

Ennek eredményeként olyan helyzet alakult ki egyes lokációkban, ahol új lakást paneláron, vagy panellakást új lakás áron kínálnak. Budapest XI. kerületében például a NAV 2024-es adatai szerint 999 ezer Ft/m²-es átlagos lakótelepi ár jellemző, míg az idei első félévben ez már 1,18 millióra emelkedett. Ugyanakkor az Otthon Start kompatibilis új lakások a környéken 1,5 millió Ft/m² körüli áron érhetők el, holott program nélkül 1,7 milliótól indulnának.

A XV. kerületben még látványosabb a változás: a lakótelepi átlagár 787 ezer Ft/m²-ről az idei első félévben már egymillió fölé emelkedett, miközben az új projektek lakásait 1-1,5 millió Ft/m² között kínálják. Hasonló tendenciák figyelhetők meg a XIX., IV., III. és XIII. kerületekben is.

A beruházók számára kulcsfontosságú szempont, hogy az Otthon Start kompatibilis lakások fejlesztésével - megfelelő volumen mellett - kihasználhatják a nemzetgazdasági szempontból kiemelt státusszal járó előnyöket, mint a gyorsabb engedélyezési eljárás. Az árcsökkentést leginkább olcsóbb telkekkel és a projektek mérethatékonyságának növelésével tudják elérni.

A KSH statisztikái is alátámasztják ezt a trendet. Míg 2014-ben a fővárosi kerületekben és megyeszékhelyeken az új és a lakótelepi lakások közötti átlagos árkülönbség 76% volt, addig 2024-re ez 59%-ra mérséklődött - még az Otthon Start hatása nélkül. A legnagyobb változás a VIII. kerületben történt, ahol a korábbi 2,5-szeres különbség 64%-ra csökkent.

Fontos megjegyezni, hogy az új lakások esetében az ár gyakran az előszerződéskor megállapított vételárat jelenti, amit a lakás akár két évvel későbbi átadásakor kell kiegyenlíteni, így a statisztikákban időbeli csúszás jelentkezhet.

Az árkülönbség csökkenése a lakótelepi és az újépítésű lakások között már hosszabb ideje zajlik, de az Otthon Start hatására ez a folyamat felgyorsulhat. A program következtében piacra kerülő több tízezres új kínálat és az élénkülő verseny árnyomást gyakorolhat az új lakások piacára.

Bár a panellakások piaci szegmensének elmúlt évtizedben tapasztalt száguldása valószínűleg lassulni fog, ez nem jelenti a panellakások temetését. A nagy forgalmú és homogén panelpiac továbbra is jó indikátora marad a piaci változásoknak, és sok helyen közvetlen versenytársat kap az épülő új lakások képében.