Egy tollvonással értéktelen lesz rengeteg magyar háza, lakása? Ezt jó tudni a beköltözési korlátozásról

A „helyi önazonosság védelméről” szóló törvény, amelyet szerdán fogadott el az Országgyűlés, jelentős hatással lesz a július elsejei hatálybalépéstől kezdődően a magyarországi ingatlanpiacra. A jogszabály lehetővé teszi az önkormányzatok számára, hogy korlátozzák a településre vagy annak egyes részeire való beköltözést.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy bizonyos települések, vagy városrészek lezárhatják kapuikat az újonnan érkező lakók előtt, ezzel befolyásolva az ottani keresletet és kínálatot.

Milyen eszközei vannak erre az önkormányzatnak?

• Elővásárlási jog: az ingatlan eladásakor elsőként az önkormányzat, majd – ha ő nem él vele – a környező ingatlan tulajdonosa vagy helyi lakos vásárolhatja meg az ingatlant.
• Lakcímbejelentés korlátozása: a lakcímbejelentési jog feltételekhez kötése (például közérdekű vállaláshoz vagy pénzbeli letéthez kötése).
• Betele­pülési adó: helyi adó kivetése az új ingatlanvásárlókra.

Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy az ingatlant először az önkormányzatnak kell felajánlani ugyanazon feltételekkel, mint amilyenekkel meghirdetnénk eladásra. A 30 napos joggyakorlási idő alatt az önkormányzat dönthet, hogy megvásárolja-e az ingatlant. Ha nem él a jogával, a következő jogosultak (telekhatáros, helyi lakos) következnek, végül a külső vevők.

Óriási átrendeződés jön az ingatlanpiacon?

Ahol ilyen korlátozás lép életbe, ott a értelemszerűen a potenciális vásárlók köre szűkülhet, ami lefelé nyomhatja az ingatlanárakat és mérsékelheti a tranzakciók számát.

EZ IS ÉRDEKELHET

Jöhet a beköltözési stop a Balaton egyik slágertelepülésén: egyértelműen üzent a polgármester

Érd és Vác önkormányzata közölte, ők már korábban is hoztak korlátozó rendelkezéseket. Alsóörsön vizsgálják a lehetőségeket.

Ugyanakkor ha a szomszédos település nem él ezzel a lehetőséggel, ott a kereslet megnövekedhet, ami akár az árak gyorsabb emelkedéséhez is vezethet.

Az ingatlanpiac tehát területileg széttagoltabbá válhat: a korlátozást bevezető helyeken stagnálás vagy csökkenés, míg a szabadon elérhető településeken drágulás és élénkülés is elképzelhető.

Ez különösen az agglomerációs övezetekben lehet látványos, ahol a költözési szándék amúgy is erős, és az emberek rugalmasan váltanak egyik községből a másikba, ha ingatlankeresésről van szó.

EZ IS ÉRDEKELHET

Tényleg megtiltják a beköltözést, ingatlanvásárlást? - 11 kérdés és válasz a településvédelmi törvényről

Számos aggódó olvasói levél érkezett szerkesztőségünkhöz a "helyi önazonosság védelméről" szóló törvényjavaslattal kapcsolatban. Megválaszoljuk a legfontosabb kérdéseket.

Hosszabb távon ez a szabályozás az ingatlanvagyon értékére, a beruházási kedvre és akár a hitelezésre is kihatással lehet. Ahol bizonytalanságot vagy adminisztratív akadályokat érzékelnek a vevők vagy a fejlesztők, ott kisebb lehet a befektetési hajlandóság, míg a nyitottabb települések profitálhatnak az elterelődő keresletből.

Nagy kockázat a bankoknak

A törvénynek komoly következményei lesznek a lakáshitelek piacán is: korábban Csányi Péter OTP-vezérigazgató is arról beszélt, hogy a települési beköltözés korlátozása csökkentheti az ingatlanok értékét, ami komolyan befolyásolja a banki fedezetértékelést és a jelzáloghitelezést. A szigorítások különösen a fiatalokat és az alacsonyabb jövedelműeket szoríthatják ki a hitelpiacról.

Az már puszta piaci logika, hogy a bankok szigorúbbak lesznek a lakáshitelek elbírálásakor olyan településeken fekvő ingatlanoknál, ahol már érvényben van a korlátozás. De ott is jóval óvatosabban adhatnak kölcsönt, ahol a jövőben esély van ilyen szabályozásra.

A banki hitelbírálat jellemzően előretekintő, a potenciális jövőbeli kockázatokat is igyekszik beárazni. Ha egy település például népszerű beköltözési célpont, ahol feszült a helyiek és az újonnan érkezők viszonya, vagy már korábban is felmerült a korlátozás lehetősége (esetleg már vezettek is be például társasházak építésére korlátozást, ahogy Érden és Vácon), akkor a pénzintézetek ezt elővigyázatosságból figyelembe vehetik a hitelminősítés során.

Ez a gyakorlat ahhoz vezethet, hogy egy-egy ingatlan értékesítésénél vagy hiteligénylésnél nemcsak a lokáció, az állapot és az energiahatékonyság lesz döntő tényező, hanem a szabályozási környezet jövőbeni alakulásának kockázata is. Ez különösen érzékenyen érintheti a most fejlesztés alatt álló lakóprojekteket, azokon a településeken, ahol a helyi lakosság vagy az önkormányzat részéről erősebb az igény a beáramlás korlátozására.

Ezek a hitelek kivételt jelentenek

A törvény azt is tételesen felsorolja, kik lehetnek kivételezettek, és vásárolhatnak annak ellenére is ingatlant, hogy a helyi önkormányzat rendeletben korlátozza a beköltözéseket. Ide tartoznak többek között az egyházi alkalmazottak, vagy akiknek a családja az adott településről származik, esetleg ott tanultak.

Valamint külön kiemelik azokat, akik valamilyen lakáscélú állami támogatást igénybe véve költöznének be a korlátozással érintett területre.

A CSOK Plusz, falusi CSOK esetében tiszta a helyzet, ugyanakkor más, szintén államilag támogatott hitelek, mint a Babaváró, vagy a Munkáshitel esetében kérdéses, hogy az igénylők kivételt képeznek-e a törvény hatálya alól - mert ezek ugyan fordíthatók ingatlancélra is, de nem kifejezetten ezt támogatják.

A szabad felhasználású konstrukciókat sokan önerőként használják fel a lakáshitel igénylésekor, de így őket kizárhatják az ingatlanvásárlásból az önkormányzatok - már ha más, kifejezetten lakáscélú támogatást nem igényelnek.

Ennek kapcsán Argyelán József, a Bankmonitor elemzési igazgatója korábban azt mondta a Pénzcentrumnak:

a Babaváró és a Munkáshitel szigorúan nézve nem tekinthető lakáscélú támogatásnak, mert a kapott összeg szabadon felhasználható, elkölthető. Ezen támogatásoknál nem feltétel, hogy a kérdéses, megvásárolt ingatlanban szerezzenek állandó címet a családok, hiszen ilyen cél nem is kapcsolódik az adott támogatáshoz.

Korábban az ügyben pontosítást is kértünk a Területfejlesztési Minisztériumtól, de mindeddig nem válaszoltak.