Rejtett áremelő: hogyan tolja fel az árakat a kedvezményes lakáshitel?

30 millió forint lakáshitelre 20 éves futamidő és 6,5 százalékos kamat mellett jelenleg havi 223 672 forintot kell fizetni. 3 százalékos kamat mellett a hitel törlesztőrészlete csupán 166 379 forint lenne. A kérdéses ügyfél havi több, mint 57 ezer forintot, összességében 13,7 millió forintot spórol az új támogatott hitel választásával.

De hogyan vezethet ez a vételár emelkedéséhez? Alapvetően abból is ki lehet indulni, hogy az érdeklődő jelenleg ki tudna fizetni havi 223 672 forintot egy kölcsön törlesztésére. Ha ez a hitel 3 százalékos kamattal lenne elérhető, akkor a kérdéses összeg egy 40 millió forint összegű, 20 éves futamidejű lakáshitel felvételét tenné lehetővé. Ez 34 százalékos növekedésnek felel meg. Ha az érdeklődők széles köre érheti el ezt a kölcsönt és az eladó lakások széles körére fordítható a kölcsön, akkor a magasabb kölcsönösszeg minimum részben beépül a vételárba, azaz drágulhatnak a lakások.

A vevők mekkora része érintett?

A Duna House adatai alapján májusban a fővárosban az ingatlant keresők a26 százaléka első lakásvásárló volt. Ugyanez azarány vidéken 31 százalék volt. Az ingatlanportál adatai alapján ez az arány hónapról hónapra érdemben változik, de alapvetően a 25-30 százalékos becslés helytálló lehet.

Az idei év eddig ismert tranzakciós számai alapján a lakáspiac könnyen átlépheti 2025-ben a 120 ezer tranzakciót. Ezek alapján olyan 30-36 ezer adásvételi szerződés első ingatlanvásárláshoz kapcsolódhatna. Ez azért az ingatlanpiac érdemi része.

Természetesen nem mindenki tervezi a vásárlást lakáshitel felvételével, de ilyen kamatszint mellett akár azok is elgondolkodhatnak a kölcsön kihasználásán, akiknek alapvetően lenne kellő önerejük, saját megtakarításuk a vásárláshoz.

Mivel a piac érdemi része az eddigi ismereteink alapján ki tudná használni az új kölcsönt, így annak árfelhajtó hatása is komolya lehet. (Szemben mondjuk az 5%-os önkéntes THM plafonnal elérhető lakáshitelekkel, melyek a szűk ügyfélkör miatt nem gyakoroltak komoly hatást az ingatlanpiaca.)

Bővülhet a 10% önerőre jogosultak köre

A kedvezményes hitel miatt új szereplők is megjelenhetnek az ingatlanpiacon. Érdemi lehet azoknak a száma, akik a jelenlegi lakásárak és hitelkamatok mellett nem tudtak kellő lakáshitelt felvenni. Számukra ez a kamat komoly lehetőséget rejthet mindaddig, amíg a lakásárak nem követik le az új helyzetet.

Nem szabad elhanyagolni azt sem, hogy 10% önerő mellett vehetnek fel ilyen lakáshitelt az érintettek.

Jelenleg két csoport számára érhető el az ilyen kedvező önerő:

• Fiatal első lakást vásárlók
• Energiahatékony ingatlant vásárlók
• Az első csoport a bejelentés alapján kibővülne, hiszen eltörölnék az életkori korlátot. Emiatt potenciálisan újabb réteg jelenhetne meg az ingatlanpiacon. Ők kevés saját megtakarítás mellett is tudnának ingatlant venni, viszont klomoly jövedelemmel kell rendelkezniük a kölcsön törlesztőrészletének kifizetéséhez.

Fontos részletek még nem ismertek

Az ingatlanpiacra gyakorolt hatás pontos felméréséhez ismerni kellene a részletszabályokat is. Vannak-e, lesznek-e olyan előírások, amelyek az ingatlanok, igénylők körét érdemben leszűkítenék. Például TB jogviszonyra, büntetlen előéletre, köztartozásmentességre vonatkozó feltételek lesznek-e. Ingatlan oldalon felmerülhet vételárkorlát, esetlegesen négyzetméterár korlát is.

Mi lesz így a CSOK Plusszal?

Jelen ismereteink szerint az új kölcsön 3% kamattal, legfeljebb 50 millió forintos összegben érhető el. Mondhatni a CSOK Plusz kondíciói érhetők el, de könnyebben. Hiszen jelenleg nem tudunk arról, hogy gyermeket kellene vállalni a kérdéses kölcsön kihasználásához. E miatt minden első lakásvásárlást tervező számára jobb alternatívénak tűnik az új kölcsön a CSOK Plusszal szemben. Ki vállalna gyermeket kockáztatva azt, ha nem születik meg, akkor büntetést kell fizetni.

Persze nem szabad néhány fontos részletről megfeledkezni. A CSOK Pluszhoz a második születendő gyermektől kezdve tartozáselengedés is kapcsolódik. A több gyermeket tervezőknek emiatt jobb lehet ez a régi támogatott hitel. Nem ismert minden feltétel, lehet az első lakás mellett még szigorú előírás az új hitelénél. Azt sem tudjuk mennyire kombinálható a két kedvezmény. Ha mindkét lehetőség kihasználható, akkor az óriási lehetőség lenne a fiatal, gyermeket vállaló, első lakásvásárlást tervező párok, családok számára.

Kutatás a PMÁP-kamatok befektetési lehetőségeiről

Az elmúlt mintegy 6 hónapban a kereskedelmi bankok versenyre keltek a lakossági állampapírokból (különösen a Prémium Magyar Állampapírból - röviden PMÁP) befolyó kamatok befektetési lehetőségeiért. Sokszor egymásra licitálva kínáltak és kínálnak a különböző típusú számlák (hagyományos bankszámla, értékpapírszámla, TBSZ, NYESZ) nyitásáért anyagi jutalmat, juttatást vagy visszatérítést a maguk sajátos és egyedi módján. A juttatásokért az ügyfeleknek természetesen különböző feltételeket kell teljesíteniük, nincs ingyen ebéd, ahogyan szokták mondani. A kérdés az, találkoztál-e ilyen jellegű számlanyitási akciókkal? Részt vettél bennük?